Immobilier

Le nombre de ventes augmente, les prix pas vraiment
Le 6 mars, les notaires de la Loire ont présenté la situation de l'immobilier ligérien pour l'année 2018. Ce traditionnel bilan a évolué grâce à la présence de deux élus de Saint-Etienne et du Roannais venus commenter les chiffres. Ceux-ci témoignent d'une activité dynamique mais à des prix qui, globalement, demeurent bas.

Le nombre de ventes augmente, les prix pas vraiment

Les notaires de la Loire ont pris la bonne habitude, à chaque début d'année, de présenter leurs données sur les marchés immobiliers du département. Pour son édition 2019, l'exercice a pris une nouvelle forme avec la présence d'élus locaux venus contextualiser et commenter ces chiffres. De quoi rendre cette discussion de deux heures, organisée le 6 mars à la Chambre des notaires de la Loire à Saint-Etienne, encore plus riche d'enseignements. En voici les grandes lignes.

La situation globale

Président de la Chambre des notaires de la Loire, Wilfrid Merle a introduit le sujet par un constat. « Quand le nombre de transactions baisse, on peut aller vers un effondrement du marché, comme en 2007-2008, rappelait celui dont l'étude se trouve à Saint-Haon-le-Châtel. Actuellement, on est sur une augmentation de leur volume, mais qui ne conduit pas encore à une augmentation des prix. » La progression enregistrée l'an dernier par rapport à 2017 est effectivement de l'ordre de 4,9 % tous types de biens confondus. En voici le détail : appartements anciens, +6,1 % ; appartements neufs, -1,4 % ; terrains à bâtir : +20,6 % ; maisons anciennes, +1,5 %.

Les maisons

Le marché des maisons anciennes a connu une activité en progression d'1,5 % en 2018. L'une des explications concerne l'écart limité dans le département entre l'achat d'un appartement et d'une maison (lire ce qui concerne les appartements neufs). « Elle est plébiscitée par les jeunes familles, ce qui permet à certaines communes rurales de rester dynamiques », soulignait Jean-Louis Desbenoit, vice-président de Roannais Agglomération et maire du Coteau. Wilfrid Merle évoquait aussi le fait que, « quand on ne trouve plus des terrains aussi grands que l'on aimerait (pour faire construire, NDLR), l'une des possibilités est d'acheter de l'existant ».

 

Le prix médian, lui, est identique à celui observé fin 2017 et s'élève à 155 000 euros. Il y a pourtant bien eu des évolutions en un an, mais qui sont d'ordre territorial. Les prix ont ainsi nettement grimpé dans les monts du Forez (voir la carte ci-contre), tandis qu'ils chutaient du côté de la plaine du Forez sud. De fait, la périphérie stéphanoise hérite du titre de secteur le plus onéreux du département en la matière. « La plaine du Forez est un marché de maisons, commentait Philippe Régent, notaire à Montbrison. Elle est très attractive, d'où le dynamisme des ventes. Il y a une différence non négligeable entre sa partie Sud et sa partie Nord (154 300, +2, %), beaucoup plus attractive pour les jeunes familles. »

 

 

« La proximité des services urbains joue beaucoup dans le choix de l'emplacement où les personnes s'installent, poursuivait Frédéric Bossard, directeur général d'Epures, l'agence d'urbanisme de la région stéphanoise. La majorité des salariés du Montbrisonnais travaillent dans l'agglomération stéphanoise. Saint-Etienne a pâti de ce dynamisme pendant deux décennies. Aujourd'hui, il est plus difficile d'y acquérir un bien et aller plus au Nord amène des questions, par exemple sur les frais liés à l'utilisation de deux voitures. Tout cela fait que la couronne stéphanoise devient attractive. »

Les terrains à bâtir

A fin novembre 2018, le prix médian des terrains vendus dans la Loire s'élevait à 60 000 euros, en progression de 8,9 %. La conséquence d'une règle de base en matière économique : ce qui est rare est cher. Compte tenu des politiques menées par les collectivités en matière d'urbanisme, qui entendent redonner des terres à l'agriculture, il y a effectivement de moins en moins de parcelles disponibles. Le prix au mètre carré médian a ainsi bondi de 33,3 % en dix ans pour atteindre 80 euros quand, dans le même temps, la surface médiane reculait de 26,1 % pour s'établir à 740 m2.

Les appartements anciens

Les prix pratiqués dans la Loire restent toujours très attractifs. En 2018, le prix médian du mètre carré atteignait ainsi 930 euros dans le département. Loin, très loin de celui observé dans le Rhône (2 980 euros) et en dessous aussi de celui relevé en Haute-Loire (1040 euros). De fait, Saint-Etienne présente les prix les plus bas parmi les préfectures voisines. « On revient de loin, il me semble que ça bouge plutôt vers le haut », estimait Jean-Pierre Berger. L'adjoint au maire de Saint-Etienne en charge notamment de la politique du logement et de l'habitat expliquait que le grand nombre de transactions portant sur des appartements vétustes et donc achetés à bas coût fait tendre l'ensemble des prix vers le bas. Ce qui fausse l'analyse, selon celui qui aimerait que les études intègrent le prix de revente de ces biens une fois rénovés. « On voit frémir les prix, il se passe des choses, qui ne sont pas observables et c'est ennuyeux », ajoutait-il.

 

Alain Courtet, notaire à Saint-Etienne, relevait que l'action menée sur le quartier du Crêt de Roch, semble avoir des effets puisque le prix au mètre carré médian y a grimpé de 16,8 % par rapport à 2017. L'évolution du niveau de de vie des habitants y a augmenté de 30 %, « ce qui montre qu'il y a eu un renouvellement de la population », confirmait Jean-Pierre Berger. Et l'élu stéphanois d'ajouter : « Il est dommage que ce soit ces statistiques de baisse qui remontent au plan national. Un des seuls éléments positifs, c'est la venue d'investisseurs qui rénovent. On va peut-être faire de l'affichage à Lyon pour les attirer puisqu'on est à Saint-Etienne sur un rendement locatif de l'ordre de 10 % (rires). »

 

Jack Artaud, directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de Saint-Etienne (Epase), intervenait pour évoquer les limites du prix médian : « Nous achetons des logements insalubres à 400 euros le m2 pour les revendre 2 000 euros le m2 une fois rénovés à l'équivalent du neuf. Certains appartements sont rendus à des propriétaires occupants qui bénéficient d'une subvention de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) que l'on déduit du prix de vente, ce qui tend à faire baisser le prix médian. Attention, donc, à cet indicateur. Il faudrait plutôt travailler avec des fourchettes de prix. »

Les appartements neufs

Fin 2018, le prix médian atteignait 2 860 euros au mètre carré (-0,6 %) dans le département. Pour Frédéric Bossard, d'Epures, « l'appartement neuf fait les frais du marché particulièrement concurrentiel dans la Loire. Les infrastructures permettent de s'éloigner pour acheter une maison, ce qui entame son attractivité ». Wilfrid Merle signalait toutefois l'importante de prendre en compte les dépenses en énergies : « Quand on achète un bien très isolé, comme un appartement neuf, la plus faible consommation va permettre de consacrer davantage de ressources au crédit. » A noter que Saint-Etienne ne bénéficiera plus de l'incitation fiscale que constitue la loi Pinel à compter du 15 mars. La ville se trouve effectivement en zone B2 et devra passer en B1 pour permettre aux propriétaires de continuer à jouir d'une réduction d'Impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif. « Nous ne sommes plus que deux métropoles à ne pas l'avoir... On fait des efforts et je pense qu'on va y arriver car on a des résultats », témoignait Jean-Pierre Berger, adjoint au maire de Saint-Etienne.

Le bilan

Wilfrid Merle a conclu les échanges en ramenant les pieds sur terre à tout le monde : « Seuls 3 % des acheteurs de biens situés dans la Loire sont étrangers. Il faut oublier le fantasme du Belge ou de l'Anglais qui viendrait acheter au-dessus du prix du marché... » Le département se distingue en revanche par une durée moyenne de détention des biens nettement supérieure à la moyenne nationale. De 2011 à 2018, elle est passée de dix ans et deux mois à douze ans et sept mois. Et le président des notaires de la Loire de finir par « un résumé des trois étapes de la vie : les jeunes, pour un premier achat, privilégient une petite surface et un petit prix ; à la création d'une famille, ils recherchent une maison individuelle avec un bout de terrain ; celui-ci devient trop grand une fois à la retraite et la proximité de la ville devient une envie, une nécessité pour se rapprocher des loisirs et des services (médecins, etc.). »

Franck Talluto
Mots clés : CHAMBRE DES NOTAIRES PRIX IMMOBILIER LOIRE TERRAINS À BÂTIR MAISONS APPARTEMENTS